【行業穿透】頤和苑——丹麥“幸福養老”深度實踐、滬上政企聯動標桿項目



                  2019年2月,《城企聯動普惠養老專項行動實施方案(試行)》正式發布,普惠養老成為基本養老以外,面向廣大老年人、靠市場供給、由政策引導的重要服務。但早在幾年前,上海頤和苑養老服務中心早就駛入與普惠養老相像的賽道,不僅引進了國外的先進理念和技術,還打造出家與社區的融合環境,成為上海市規模最大的非盈利性政企聯動養老項目、集中式居家養老機構項目。


                  項目最早可追溯到2013年,在發起人周保云看來,當時上海市面上的養老機構無非分為兩種:一種是倚賴政府財政補貼維持運營的公立護理院,服務質量低、設施水平差,無法滿足入住需求;另一種則是收費較高的民營機構,客戶不認可,入住率偏低。但上海區域內,中產高知的養老人群數量多、需求大,面對這樣的市場供給困境,怎么解決?因此,他結合對國內外各養老機構的考察,于家鄉金山區開始了實踐。


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                  頤和苑(圖源網絡)


                  項目簡介



                  頤和苑是“十二五”時期唯一被納入PPP試點的養老項目,也是一家結合“養老、養護、護理”三位一體的養老機構。由上海鴻越實業投資開發,與丹麥DDH(丹麥最大的養老院運營商“丹麥執事家園”)簽約合作,丹麥方統一進行人員培訓管理,成為上海首個中丹合作項目。

                   

                  項目位于金山郊區朱涇鎮,緊鄰G1501、S36高速公路及320國道,距上海中心城區半小時路程,交通便捷。除了四季果園、金山蔬菜研發中心外,周圍還分布著東林寺、高爾夫球場、馬術場以及休閑農莊、城市沙灘等休閑旅游區,配套資源豐富。



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                  項目區位圖 ? 棲城GLAB





                  大事記



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                  2014年

                  項目啟動,確定設計方案及丹麥合作方。

                  #

                  2015年5月

                  項目首度公開亮相,丹麥錫爾克堡健康護理學院與上海金山護理學校簽訂共同辦學協議,市僑辦和養老院簽訂設立上海市華僑養老基地協議(標志著頤和苑成為市首家華僑養老基地)。

                  #

                  2015年9月

                  丹麥DDH CEO Emil Tang 蒞臨指導頤和苑護理服務并賦予其“幸福養老”核心價值觀。

                  #

                  2015年10月

                  一期隆重開業;迎來首批入住客戶。

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                  2016年9月

                  上海僑愛心休養中心頤和苑基地啟動。

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                  2017年2月

                  上海頤丹護理院委托金山區眾仁老年護理醫院管理簽約。

                  #

                  2017年10月

                  幸福養老論壇&住養老人大會舉行。

                  #

                  2018年8月

                  二期正式開工建設。

                  #

                  2019年11月

                  一期入住率達到90%,總體發展態勢穩定。

                  #

                  2020年10月

                  成立五周年暨二期開業儀式成功舉辦。




                  運營期間,頤和苑成為政府大力推薦的標桿養老項目,入住率一直很高,老人們對頤和苑的養老環境、養老服務等方面也嘖嘖稱贊。目前,頤和苑一期800床基本住滿,二期預定率達到40%。這樣一個遠離市區50公里的養老項目,如何在產品打造和運營里將公益性和市場化、國際化融合在一起的?來看GLAB的深度解讀。





                  項目模式
                  從政府需求出發,創新服務模式,實現政企合作共贏




                  2015年,上海市在創新公共服務提供模式、推動政社互動等方面進行了積極探索,頤和苑就是其中卓有成效的實踐案例之一。作為金山區的重點工程,項目從一開始就得到了上海市及金山區政府在稅收、財政、政策上的大力扶持。尤其可以體現在以下幾個方面:

                  一. 土地劃撥,提供建設財力補貼和稅收、水電氣等方面的優惠政策;
                  二. 項目總投資12億,首期投資3億元,單個養老床位可獲得數萬元政府補貼,抵消了一部分建造和維護成本;
                  三. 針對部分農業用地,可以低租金租賃,但需安排當地農民工作;
                  四. 政府5年內不征收土地年租金或土地收益差價;
                  五. 政府免征企業所得稅,全程參與頤和苑設計、建設和運營監督環節;
                  六. 項目以非營利機構形式運營,不能參與利潤分配,利潤需繼續投入運營。

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                  頤和苑(圖源網絡)


                  2° 定位理念
                  養老理念和養老方式升級,“家、田園、幸福養老三位一體




                  頤和苑的運營管理與丹麥DDH合作,強調每位長者都是有著不同生活方式的鮮活個體,因此服務會盡量按照每個老人的日常生活起居習慣進行優化,整個園區的服務人員配置一期大致為260人,二期超過300人。
                   
                  盡管房型不同,但入住的老人都享有私密空間,不會受到任何干擾。推開門又能看到上海俱樂部風情的休閑會所、精心打造的150畝果園,參與20個興趣小組組織的精彩活動……讓客戶在遠離市區50公里的地方感受到溫暖和怡然自樂,這也是頤和苑“幸福養老”核心理念的直接體現。


                  頤和苑的詩意“田園”(圖源網絡)


                  在一線護理團隊建設上,丹麥SoSu護理學校與金山護理學校達成合作,為項目提供定向培養,引入認知癥理論和培訓體系。社區醫院內,目前有7名全科醫生坐診,護工數量達100余。更有合作三甲醫院的多個專家定期開設專家門診,住戶可以憑借較低的掛號費獲得優質門診待遇。



                  產品內容


                  一次性規劃分三期實施,中產養老人群低門檻入住



                  頤和苑項目開發分為三期。一期包含養老院(392床)、養護院(408床)和護理院(90床)三部分。養老院入住的是身體健康、生活可以自理的老人;養護院的入住對象是經過評估的失能老人;護理院則承擔著政府?;攫B老床位要求,不僅設置了獨立的康復醫療中心,后期還升級了安寧療護服務。

                  頤和苑二期占地75畝,建筑面積約8.6萬㎡。新增床位數1900張,其中1400張是養老床位,500張醫院床位,約560套養老居室。單居室面積增大,會所面積也擴充至7000㎡,新增了大型排練廳、琴房、手工教室等功能區。

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                  頤和苑總鳥瞰 ? 棲城設計


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                  一期養老院 ? 棲城設計


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                  一期養護院 ? 棲城設計



                  因非營利性養老機構的屬性,頤和苑的定價受政府指導,沒有采用一般CCRC收取會員費的模式,而是收取部分押金后,每月再按人數收取入住費用。以兩位老人入住95㎡的一室一廳一衛為例,入住養老院需一次性繳納押金16萬元,月費人均6500-7000元。是大部分老人可承受范圍,也滿足了政府需要提供的民生訴求。


                  注:如客戶繳納更高額押金,則每月月費會扣減。


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                  一期養護院及護理院服務價目表 ? 棲城GLAB


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                  一期公寓戶型規劃(圖源網絡)


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                  二期公寓戶型規劃(圖源網絡)



                  細節亮點
                  突破傳統養老機構管理方式,融合社區與田園環境


                  項目從拿地規劃階段,便設想出社區與田園的“無縫鏈接”。一期的生態果園,二期的草坪、池塘,都是城市內前所未有的自然環境。為了維護和支持鄉村振興,頤和苑雇用了百余名當地農民來維護社區景觀和種植園區。雖然會所的規劃都面向開闊的田園,但組團景觀還是選擇簡約做法。


                  生態果園提供接近兩公里長的無障礙步道,連接了慶典大草坪、橘子園、楊梅園、桃園、種植園、垂釣園,近150畝的生態果園可以滿足坐在輪椅上的老人采摘。同時,老人可以自由種植蔬果并培育,在收獲時節品嘗到親手種植的純綠色無污染果實,體驗親自動手的滿足與快樂。

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                  頤和苑的無障礙步道和大草坪(圖源網絡)


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                  老人們親自體驗種植采摘的快樂(圖源網絡)


                  棲城作為當時的設計方,從定位研究階段開始介入,和業主及運營方在規劃、建筑、景觀、室內設計、設施選型等方面進行了充分探討和創新,尤其是以下幾個方面:

                  在規劃上利用組團式布局營造鄰里氛圍。建筑的立面風格營造法式住宅氣質,打破了傳統養老機構“醫院式”的冰冷印象。每棟樓都設置了寬闊的入戶大堂,住戶可以在這里接待朋友。1萬㎡的首層配套會所,成為“家”的外延。不想參與公共活動的客戶,也可以在鋼琴室、KTV室等功能空間享受到私享社交。


                  建筑立面 ? 棲城設計


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                  頤和苑入口 ? 棲城設計


                  室內公共空間布局既保證高效服務流線,又創造出會所式的空間環境和細節。戶型則以住家設計概念為出發點,讓結構布局和軟裝配飾等方面融入“家”元素。房間內配備了基本生活設施,老人既可以選擇拎包入住,也可以將家具替換成家中原先的,以便入住后,實現家的自由和舒適。


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                  室內空間 ? 棲城設計


                  除此之外,很多突破性的人性化細節也在持續進化。如嵌入式燈槽扶手、“水滴形”定制扶手、等侯電梯的座椅、低窗臺設計及隱藏式移門、書畫室洗毛筆的專用水槽、下入式臺盆和廚房、衛生間截水槽設計、餐廳的家庭餐室、SPA區的家庭更衣室、防撞圓角柱、丹麥進口的護理天軌系統,尤其是老人定位卡片待機量的大幅度提升。

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                  室內空間 ? 棲城設計


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                  護理天軌系統 ? 棲城設計



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                  在頤和苑取得如此好的結果之前,我們想象中的它是離主城區非常遙遠的,并不是養老優選地段,但80%的城區客戶到訪并入??;我們想象國外運營品牌在國內養老社區難以持續經營,可丹麥DDH堅持下來并帶來了他們的理念和信仰;我們想象中的政企合作模式也很難平衡高端客戶需求,但我們看到很多海歸高知客戶在社區內其樂融融……

                  這一切好的結果產生,可能是因為模式和產品,但更要去運營里找答案。比如一期2500㎡會所的高效運營、二期升級擴充會所增加的賣點、20個興趣俱樂部的持續運營、餐廳布置上就餐體驗的強化、一期護理院升級的安寧療護和認識護理模塊、營銷運營團隊強大的執行能力……頤和苑不斷進行的實踐創新,遠比我們認為的值得研究探索。這些GLAB會在下篇詳細解答,敬請關注!




                  補充


                  什么是普惠養老?什么是PPP模式?區別是什么?

                  普惠養老(城企聯動普惠養老專項行動實施方案):主要是指圍繞“政府支持、社會運營、合理定價”,按約定承擔公益,深入開展城企合作。國家通過中央預算內投資、支持和引導城市政府系統規劃建設養老服務體系,城市政府通過提供土地、規劃、融資、財稅、醫養結合、人才等全方位政策支持包,企業提供普惠性養老服務包,向社會公開,接受監督。城市政府和企業雙方簽訂合作協議,約定普惠性服務內容及隨CPI等因素動態調整價格機制,擴大養老服務有效供給,滿足社會多層次、多樣化需求。

                  PPP(Public-Private-Partnership)模式:通常譯為“公共私營合作制”。在國務院批轉財政部、國家發展改革委、人民銀行《關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式的指導意見》(國辦發【2015】42號)中的定義為:“政府和社會資本合作模式是公共服務供給機制的重大創新,即政府采取競爭性方式擇優選擇具有投資和運營管理能力的社會資本,雙方按照平等協商原則訂立合同,明確權責關系,由社會資本提供服務,政府依據公共服務績效評價結果,向社會資本支付相應對價,保證社會資本獲得收益。政府和社會資本合作模式有利于充分發揮市場機制作用,提升公共服務的質量和效率,實現公共利益最大化?!?。

                  區別:PPP模式是一種公共服務融資的方式。而確定一個項目是否為PPP模式,需要先明確它是否屬于公共服務。公共服務的提供帶有較強烈的政策導向、行政導向,不隨利益、供求關系變動影響;同時,養老供給的產生是一個商業行為?;谝陨?,普惠養老并不符合公共服務的范疇,從性質上也無法納入PPP模式。普惠養老更像是政府以PPP模式,出讓養老用地回籠資金及養老資源導入的一種表現。



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